El nearshoring ha traído una mayor demanda de espacios industriales y, también, está impulsando el desarrollo de mercados secundarios para atender a industrias como la automotriz, de alimentos, aeroespacial y farmacéutico, que tradicionalmente estaban regionalizados y ahora empiezan a explorar otras ciudades.
Erick Brunet, director de transacciones de Newmark, íder global en servicios de real estate comercial, destacó que la demanda de la relocalización de las empresas está llegando a todo el territorio nacional.
“La disponibilidad promedio para todo el país es inferior al 2%, lo cual quiere decir que se está viendo actividad en todas partes. Si bien este fenómeno empieza en el norte, que es la zona “más conocida” para la Inversión Extranjera Directa, poco a poco las empresas se van dando cuenta que hay muchos otros mercados que pueden satisfacer sus demandas”.
Brunet explicó que el techo de cristal para todas estas ciudades es la capacidad y velocidad que tienen para poder proveer energía eléctrica y fuerza laboral.
La vacancia más baja en las principales ciudades señala que Tijuana tiene 0.6% de disponibilidad; Ciudad Juárez, un 1.4%; Monterrey, 0.4% y Reynosa, con el 1.8 por ciento.
Esa situación ha dado paso a absorciones históricas en mercados “secundarios” tales como Mexicali y San Luis Río Colorado para Tijuana; la ciudad de Chihuahua para Juárez; Saltillo y se espera que empiecen Monclova, Nava y la gran sorpresa de crecimiento: La Laguna.
En la región Bajío – Occidente, la mayor absorción es en Guadalajara, Guanajuato y Querétaro, con casi 1 millón de metros cuadrados de absorción bruta al tercer trimestre 2023. San Luis Potosí y Aguascalientes son magníficas alternativas por su enfoque industrial.
En el centro del país, la Ciudad de México ha tenido récord de absorción con 500 mil metros cuadrados, aunque las alternativas siempre son la zona de Toluca y Puebla.
Nearshoring impulsa desarrollo de mercados secundarios
Por su parte, Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark, subrayó el crecimiento que ha tenido la industria manufacturera a lo largo de este año.
“En el año 2022 la inversión en manufactura representaba el 34%, sin embargo, este año ha llegado al 54%, principalmente como resultado del efecto del nearshoring.
El 58% de la IED se localiza en cinco estados del país: 32% en la Ciudad de México, 9% en Nuevo León, 8% en Sonora, 5% en Chihuahua y 4% en el Estado de México”, indicó D´Agostino.
Uno de los retos del desarrollo de mercados secundarios es encontrar mano de obra calificada.
Giovanni D´Agostino indicó que, sin lugar a dudas, los estados que muestran menores niveles de egresados, son menos susceptibles de recibir inversiones.
A pesar del desarrollo y crecimiento industrial que ha traído la relocalización de empresas hacia territorio mexicano, hay desafíos que afrontar.
Aunque, afortunadamente, el efecto de la inflación no se ha hecho sentir en el mercado industrial, ya que México cuenta con calidad de mano de obra, costo de insumos, costo logístico, se beneficia de tratados comerciales y las empresas descubren cada vez más que pueden tener operaciones de valor agregado a precios extremadamente competitivos.
Por ello, vale la pena recordar que México es 23% más barato para producir (en total) que China mismo.
